data publikacji

Popyt na koniec 3.  kwartału 2020 był o 35 proc. niższy niż w tym samym okresie w ubiegłym roku. Na rynku rośnie ilość przestrzeni biurowej, przeznaczonej na podnajem.  

Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL

Firma doradcza JLL podsumowuje sytuację na warszawskim rynku biurowym na koniec trzeciego kwartału 2020 r.

– Aktualna dynamika na warszawskim rynku biurowym różni się od tej, do której przyzwyczaiły nas poprzednie lata. Popyt między pierwszym a trzecim kwartałem obniżył się o 35 proc. w stosunku do analogicznego okresu w 2019 roku. Jednocześnie pandemia dodatkowo wpłynęła na spodziewany wzrost wskaźnika pustostanów, który jest w dużym stopniu związany ze znacznym wolumenem nowej podaży. Warto natomiast pamiętać, że projekty planowane na kolejne lata nie będą mieć skali tych oddawanych właśnie do użytku lub będących w realizacji, co powinno zrównoważyć ewentualne niedobory popytu – wyjaśnia Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL.

Popyt

Między pierwszym a trzecim kwartałem tego roku wynajęto w Warszawie łącznie 447 tys. mkw. powierzchni. Największą popularnością ponownie cieszyły się Centrum i Mokotów, odpowiedzialne za 71 proc. całkowitego zapotrzebowania na biura.

– W ostatnich trzech miesiącach największa transakcja sięgnęła 6,2 tys. mkw., a siedem największych umów stanowiły przedłużenia, czasem połączone z ekspansją. Obecnie najemcy często decydują się na przedłużenie umowy na krótki okres i czekają na powrót do normalności przed podjęciem długoterminowych zobowiązań – dodaje Mateusz Polkowski.

Do największych transakcji najmu w tym roku. należały:
- rekordowa umowa przednajmu PZU w Generation Park Y – pierwszym budynku wieżowym  Skanska w Polsce (46,5 tys. mkw.),
- umowa typu sale and leaseback DSV na Mokotowie (20 tys. mkw.) oraz odnowienie umowy i ekspansja Poczty Polskiej w Domaniewska Office Hub (19,8 tys. mkw.).

– Nowym trendem na warszawskim rynku biurowym jest zwiększona podaż powierzchni na podnajem. Obecnie w stolicy na zainteresowane nim firmy czeka ok. 118 tys.  mkw. tego typu przestrzeni, z czego ok. 60 proc. przypada na centralne części miasta. Istnieją jednak pewne ograniczenia związane z podnajmem biur, tj. w zakresie wykończenia, długości trwania umowy czy też w ogóle obowiązku uzyskania zgody wynajmującego na transakcję podnajmu. Dlatego też nie dla każdego najemcy jest to optymalne rozwiązanie. W tej sytuacji wiele przedsiębiorstw rozważa jako alternatywę biura typu flex. Mogą one być lepszym rozwiązaniem dla najemców oczekujących na oddanie docelowych budynków biurowych, wykończenie powierzchni, bądź też ustalających dopiero docelowy model środowiska pracy – mówi Jakub Sylwestrowicz, Dyrektor Działu Reprezentacji Najemcy, JLL.

Podaż

O stycznia do końca trzeciego kwartału na warszawski rynek dostarczono 238 tys. mkw. biur, z czego największą nową inwestycją jest kompleks The Warsaw Hub, zrealizowany przez Ghelamco Poland. Ponadto po kilku latach stale rosnącej aktywności deweloperskiej, wolumen powierzchni w budowie spada.

– W ostatnich latach w realizacji pozostawało od 700 tys. mkw. do 800 tys. mkw., a teraz jest to ok. 600 tys. mkw. Deweloperzy znacznie ostrożniej podchodzą do rozpoczynania nowych budów, co w rezultacie może spowodować powstanie luki podażowej, zwłaszcza poza centrum miasta. To z kolei prawdopodobnie zwiększy atrakcyjność i konkurencję o powierzchnie w najlepszych budynkach tam zlokalizowanych – dodaje Jakub Sylwestrowicz.

Rynek inwestycyjny: trzeci najlepszy wynik

– Na warszawski rynek przypadło 61 proc. kapitału zainwestowanego w polskim sektorze biurowym w tym roku. W okresie od stycznia do września zawarto w stolicy aż osiemnaście transakcji biurowych o łącznej wartości blisko 940 mln euro. Jest to trzeci najlepszy wynik dla pierwszych dziewięciu miesięcy roku w ciągu ostatniej dekady. Jednocześnie ograniczenia związane z podróżowaniem i wizytowaniem nieruchomości opóźniają do pewnego stopnia realizację nowych transakcji, pomimo zainteresowania Warszawą ze stroną inwestorów”, komentuje Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych, JLL.

Pustostany i czynsze

Obecna sytuacja gospodarcza bezpośrednio wpływa na wskaźnik pustostanów w Warszawie. W III kwartale wzrósł on do 9,6 proc. (8,4 proc. w strefach centralnych i 10,4 proc. w strefach poza centrum), co stanowi wzrost o 1,8 p.p. w stosunku do końca 2019 r. (i 1,7 p.p. w ujęciu kwartalnym). Tym statystykom towarzyszy zwiększona podaż przestrzeni na podnajem. Co ważne, w perspektywie kolejnych lat na rynek dostarczane będzie mniej nowych biur, co przełoży się na stopniową absorpcję dostępnej powierzchni.


Najwyższe czynsze transakcyjne dla najlepszych nieruchomości w szerokim centrum wynoszą od 18 do 24 euro/mkw./m-c, a poza nim do 16 euro/ mkw./m-c.

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
0.0