data publikacji
Orgatec

Na dzielnice biurowe również jest moda. Co jest obecnie modne na rynku biurowym w Polsce – zdradzają eksperci z JLL.

Fot. M.Szulc biuro-kreacja.info

Niektóre lokalizacje biurowe z czasem umacniają swoją pozycję w oczach najemców, inne – tracą na popularności. Powodem tej zmiany jest zazwyczaj infrastruktura komunikacyjna, której rozwój może stworzyć nowe rejony biznesowe.

Firma doradcza JLL przyjrzała się preferencjom najemców odnośnie lokalizacji biurowych na głównych rynkach w Polsce, na podstawie zawartych kontraktów najmu. Pod uwagę zostały wzięte jedynie nowe umowy, bez odnowień istniejących kontraktów oraz ekspansji – w Warszawie (w roku 2012 i 2016) oraz Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Poznaniu i Łodzi (w roku 2011 i 2016).
– Niektóre miejskie lokalizacje biurowe co roku cieszą się ogromną popularnością, podczas gdy inne tracą na znaczeniu z biegiem czasu – komentuje Łukasz Dziedzic, Konsultant w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL. – Kluczową rolę w tym procesie mają usprawnienia infrastrukturalne i w transporcie publicznym, które tworzą atrakcyjne otoczenie dla nieruchomości i zmieniają biznesowe mapy miasta. Dynamiczny rozwój rynku biurowego w Polsce w ciągu ostatnich lat spowodował „wysyp” nowych lokalizacji biurowych. Doskonałym przykładem są tereny położone wzdłuż drugiej linii metra w Warszawie oraz obszar przy ulicy Czerwone Maki w Krakowie.

Warszawskie „city” na Woli

Najbardziej widoczną zmianą na warszawskim rynku biurowym jest spadek zainteresowania najemców Mokotowem (40 proc. udziału w popycie w 2012), na rzecz tzw. bliskiej Woli (rejon Ronda Daszyńskiego) czy okolic Dworca Gdańskiego.
W Warszawie najpełniej widać wpływ rozwoju infrastruktury komunikacyjnej na rynek biurowy. Utrudnienia komunikacyjne (korki, remonty) na Służewcu w połączeniu np. z oddaniem do użytku części II linii metra zmieniły układ sił – właśnie na korzyść okolic Ronda Daszyńskiego.

Kraków – centrum biurowe poza centrum miasta

Kraków od zawsze był liderem wśród rynków biurowych poza Warszawą, a w tym roku całkowita podaż przekroczy granicę miliona metrów kwadratowych. Popyt rokrocznie utrzymuje się na wysokim poziomie, co prowadzi do rozwoju wielu nowych rejonów biznesowych w obrębie miasta.

– Ze względu na historyczną zabudowę i brak dostępnych działek w sercu Krakowa, huby biurowe kształtują się przede wszystkim poza ścisłym centrum. W ostatnich latach do rozwiniętych lokalizacji biurowych, takich jak Bonarka, Lubicz i Lublańska/Bora Komorowskiego, Armii Krajowej oraz ul. Czerwone Maki czy rejon Powstańców Wielkopolskich/Klimeckiego dołączyły okolice centralnie położonego dworca Kraków Główny i Ronda Mogilskiego, np. dzięki inwestycjom High 5ive czy Unity Tower, oraz okolice Jana Pawła II/Życzkowskiego – wymienia Rafał Oprocha, szef biura JLL w Krakowie.

Wrocław – najemcy wracają do centrum

Wrocław jest trzecim co do wielkości rynkiem biurowym w kraju. Stałe zainteresowanie dużych inwestorów spowodowało znaczący przyrost powierzchni, a w rezultacie rozwój szeregu rejonów biznesowych.

– W ostatnich latach, po wybudowaniu biurowców Pegaz i Dominikański, obserwujemy napływ dużych najemców do centrum, którzy wcześniej ze względu na brak projektów biurowych o odpowiedniej skali wybierali inne lokalizacje. Obserwujemy również rozwój rejonu biurowego w okolicach dworca Wrocław Główny. Ważnym rejonem, chętnie wybieranym przez najemców, pozostaje też obszar na zachód od centrum, w okolicy Legnickiej i Strzegomskiej, gdzie znajdują się takie obiekty jak Business Garden, Green Towers, Millenium Towers czy West House – informuje Katarzyna Krokosińska, szefująca oddziałowi JLL we Wrocławiu.

Trójmiasto: decentralizacja

Trójmiasto to niezwykle spolaryzowany rynek. Jest czwartą co do wielkości lokalizacją pod względem podaży biurowej, jednak większość zasobów koncentruje się w jednej dzielnicy: Gdańsk Przymorze, gdzie znajdują się kompleksy Olivia Business Centre, Alchemia i Arkońska Business Centre.

– Trójmiasto jest aglomeracją linearną, co powoduje, że dużą atrakcyjnością mogą cieszyć się także inne projekty, zlokalizowane wzdłuż jego głównej osi. W ten sposób w Gdańsku rozwijają się takie mikrolokalizacje, jak Neptun Business Center czy Opera Office, a zainteresowaniem cieszą się także tereny w pobliżu lotniska. Warto zwrócić też uwagę na rozwój lokalizacji w okolicy Głównego Miasta, w tym również terenów postoczniowych, gdzie niedawno powstały takie budynki jak Tryton Business House i C200, a w budowie pozostaje budynek Heweliusza 18. Poza Gdańskiem najbardziej znaczącym centrum biurowym jest obszar przy ulicy Łużyckiej w Gdyni. Głównymi obiektami w tej okolicy są Łużycka Office Park oraz kompleks biurowy Tensor – informuje Marcin Faleńczyk, szef biura JLL w Trójmieście.

Poznań – dywersyfikacja popytu

Poznań charakteryzuje równomierny rozkład popytu na biurowej mapie miasta. W 2016 r. największy nowy popyt zarejestrowano w biurowcu Maraton, zlokalizowanym w centrum. Tradycyjnie, budynki w pobliżu centrum miasta są atrakcyjne dla nowych najemców. Kupiec Poznański, Andersia Tower, Kwadraciak i Okrąglak stale przyciągają uwagę firm szukających powierzchni biurowych w Poznaniu.

Uznaną lokalizację stanowi także obszar obejmujący Jezioro Maltańskie, czego potwierdzeniem jest sukces takich inwestycji jak Malta Office Park oraz Malta House.

Łódź – hub biznesowy w okolicach dworca

Łódzki rynek biurowy rozwija się w zawrotnym tempie. Kilka lat temu trzy lokalizacje biurowe w Łodzi cieszyły się zainteresowaniem najemców, a były to Green Horizon, Sterlinga Business Centre oraz University Business Park. Dziś takich hubów biznesowych jest zdecydowanie więcej.

– Obecnie w Łodzi tworzą się nowe lokalizacje biurowe, przyciągające najemców. Zagłębie biznesowe powstaje w okolicy niedawno oddanego do użytku dworca Łódź Fabryczna. Najemców przyciągają również dwa kolejne centra biznesowe: Ogrodowa Office i Symetris Business Park, oferujące wysokiej klasy biurowce. Dużym zainteresowaniem najemców cieszą się nadal takie obiekty jak University Business Park, w którym podpisano największą zeszłoroczną umowę najmu w Łodzi – wyjaśnia Łukasz Dziedzic.

Wzrost w różnym tempie

Rynki biurowe w Polsce rozwijają się w różnym tempie, co jest naturalnym procesem. Istnieje jednak cecha łącząca wszystkie z nich: wzrost dzięki pozyskiwaniu nowych inwestorów i tworzeniu klimatu przyjaznego firmom, które już na tych rynkach działają.

– Pomimo, że w największych miastach są obszary cieszące się co roku zainteresowaniem, to istnieje szereg nowych rejonów, które zwracają uwagę wielu inwestorów. Znaczące zmiany we Wrocławiu spowodowały wzrost aktywności w centrum miasta, podczas gdy w Katowicach centrum zawsze było głównym ośrodkiem biznesowym. Trójmiasto, pomimo zdominowania przez jedną lokalizację, utrzymuje silną pozycję i przyciąga nowe firmy. Poznań zaskakuje niecodziennymi projektami, a Łódź imponuje rocznymi wynikami i nowymi podmiotami na rynku. Nasuwa się podstawowy wniosek: Polska jest atrakcyjną lokalizacją i nic nie wskazuje, by w najbliższej przyszłości miałoby się to zmienić – podsumowuje Łukasz Dziedzic.

 

 

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
5.0