data publikacji

Służewiec Przemysłowy to niekwestionowane biurowe centrum Polski. To także problemy z parkowaniem i chaos przestrzenny. Jak poprawić funkcjonowanie tego obszaru?

Fot. M.Szulc | biuro-kreacja.info


83 tys. pracowników, 75 budynków biurowych i co najmniej 30 tys. samochodów dziennie – tak prezentuje się obecnie Służewiec Przemysłowy, największy obszar biznesowy w Polsce. Czy można coś zrobić, żeby Służewiec dobrze funkcjonował?

Firma doradcza JLL zbadała różne aspekty funkcjonowania Służewca Przemysłowego – największej i najsłynniejszej w Polsce dzielnicy biurowej. Analizie poddano infrastrukturę transportową, kwestie parkowania, przestrzenie publiczne, planowane inwestycje oraz rynek biurowy.

– W ponad 75 nowoczesnych budynkach biurowych o powierzchni ponad miliona metrów kwadratowych, zlokalizowanych na 325 hektarach w okolicach ulic Wołoskiej, Konstruktorskiej, Domaniewskiej, Marynarskiej i Cybernetyki, pracuje ok. 83 tys. osób. Chcieliśmy zbadać sytuację Służewca i zaproponować rozwiązania, które poprawiłyby jego funkcjonowanie, a w rezultacie jakość życia mieszkańców i pracowników – mówi Mateusz Polkowski, Dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL.

Braki i błędy

Jednym z największych błędów na Służewcu był brak planu zabudowy na początku rozwoju tego obszaru. Znaczna część biurowców powstała na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, a nie w efekcie spójnej koncepcji urbanistycznej. Brak ten spowodował kolejne trudności.

– Podczas rozmów z przedstawicielami firm, które mają swoje biura na Służewcu, zidentyfikowaliśmy kilka problemów i barier. Pierwszym z nich jest kwestia komunikacji, zarówno transportu publicznego, jak i prywatnego, czyli korków. Kolejnym wyzwaniem jest parkowanie, w godzinach funkcjonowania biur praktycznie każdy fragment wolnej przestrzeni wypełniony jest autami. Obszarem do poprawy jest również niewystarczająca jakość planowania przestrzennego, gdyż biurowce na Służewcu nie tworzą spójnej zabudowy. Brakuje atrakcyjnej przestrzeni publicznej, ciągów pieszych, a dzielnica nie ma swojego centrum. Wyraźnie dominuje funkcja biurowa. Wpływa to na wizerunek Służewca, postrzeganego jako miejsce pracy, a nie jako wielofunkcyjnego obszaru, oferującego możliwości spędzania wolnego czasu – wymienia Jan Jakub Zombirt, Dyrektor w JLL, odpowiedzialny za doradztwo strategiczne.

Komunikacyjne wąskie gardło

Z ankiety przeprowadzonej przez Biuro Drogownictwa i Komunikacji oraz stowarzyszenie #Lepszy Służewiec wynika, że średnio 36 proc. pracowników biur dojeżdża codziennie do pracy własnym autem. Oznacza to, że – przy założeniu, że w biurowcach na Służewcu pracuje ok. 83 tys. osób – każdego dnia do tego rejonu dojeżdża ok. 30 tys. samochodów.
Ta liczba nie obejmuje pracowników zakładów przemysłowych, biurowców starszego typu, czy osób dojeżdżających na Służewiec tymczasowo, np. w celu zakupów w Galerii Mokotów. Wadą istniejącego systemu drogowego jest brak alternatywnych połączeń z innymi dzielnicami oraz ruch tranzytowy przez Służewiec.

Z analiz JLL wynika, że w porannym szczycie komunikacyjnym czas dojazdu transportem publicznym na Służewiec jest niemal dwa razy dłuższy od podróży samochodem. Brakuje np. szybkiego połączenia tramwajowego pomiędzy stacją metra Wilanowska a Rondem Unii Europejskiej (jest to planowane). Niedługo powstanie nowy tor odstawczy przy stacji Wierzbno, który pozwoli na wahadłowy ruch tramwajów pomiędzy metrem a Służewcem, znacznie zwiększając przepustowość tej linii.

W przyszłości dostępność kolejową Służewca zwiększy planowana modernizacja linii kolejowej nr 8, wraz z budową dodatkowych torów do zawracania obok stacji Piaseczno. W sezonie letnim 8 proc. podróży na Służewiec odbywa się rowerem. W dzielnicy działa już dziewięć stacji roweru miejskiego Veturilo, wciąż rozwija się sieć dróg rowerowych.

Parking, chodnik, trawnik… Gdzie zaparkować?

Nowoczesne budynki biurowe na Służewcu oferują ok. 29 500 miejsc, jednak nie są one wykorzystywane w stu procentach. JLL szacuje, że na Służewcu funkcjonuje 15 płatnych parkingów, oferujących niecały tysiąc miejsc i 2 350 bezpłatnych miejsc publicznych (przy ulicach). Z analiz firmy wynika, że ok. 1 300 aut parkuje nielegalnie (np. na trawnikach). Służewiec oferuje zbyt mało miejsc parkingowych, a liczba ta będzie się zmniejszać wraz z kolejnymi inwestycjami biurowymi.

Rozwiązaniem postulowanym najczęściej przez mieszkańców Służewca jest objęcie go strefą płatnego parkowania, które to rozwiązanie oprócz plusów miałoby też minusy.
– Planowane inwestycje infrastrukturalne, przede wszystkim w transport publiczny, będą stopniowo poprawiać dostępność dzielnicy. Oddanie do użytku każdej takiej inwestycji powinno wiązać się z wprowadzeniem ograniczeń dla ruchu samochodowego, w tym zmniejszeniem liczby miejsc parkingowych przy drogach publicznych, oczywiście pod warunkiem zapewnienia odpowiednich alternatyw dojazdu transportem miejskim –  dodaje Jan Zombirt.

Z analiz JLL wynika, że aż 87 proc. samochodów osobowych wjeżdżających na ściśle biurowy obszar Służewca w szczycie porannym przewozi jedynie kierowcę.
–  Miasto powinno inicjować, koordynować i patronować inicjatywom mającym na celu poprawę sytuacji komunikacyjnej i parkingowej, wspierając np. carpooling, poprzez udostępnianie preferencyjnych miejsc samochodom, w których podróżuje więcej niż jedna osoba. Z kolei pracodawcy powinni rozważyć możliwość wprowadzenia elastycznego czasu pracy, który pozwoli na rozciągnięcie w czasie szczytów przewozowych – wymienia Jan Zombirt.

Przestrzenie publiczne

Czynnikiem kształtującym charakter danego obszaru i jego społeczny odbiór jest nie tylko zabudowa, ale przede wszystkim przestrzeń pomiędzy budynkami: jej jakość, funkcjonalność i estetyka.
Deweloperzy i właściciele biurowców na Służewcu przywiązują wagę do atrakcyjności terenu wokół ich budynku, działania te ograniczają się jednak do konkretnej inwestycji i adresowane są do użytkowników danego obiektu nie tworząc spójnego otoczenia.

Szansą na zwiększenie prestiżu Służewca jest poprawa jego estetyki i funkcjonalności. Ucywilizowanie parkowania otworzy nowe możliwości do podniesienia jakości przestrzeni publicznych. Powstanie ogólnodostępnych placów miejskich i lokali gastronomicznych sprzyjałoby poprawie wizerunku Służewca Przemysłowego i podniesieniu prestiżu dzielnicy jako miejsca nowoczesnego i przyjaznego. Ożywiłoby również ten obszar po godzinach funkcjonowania biurowców.

Biurowa stolica Polski w obliczu wyzwania

Deweloperów i najemców przyciągały na Służewiec takie atuty, jak m.in. bliskość centrum miasta, lotniska, położenie na przecięciu szlaków komunikacyjnych i dostępność tanich gruntów. Swoje biura otwierały tu firmy z branży telefonii komórkowej, FMCG, banki, domy mediowe i agencje reklamowe.

W rezultacie w latach 2007–2008 na Służewcu zawarto umowy najmu na ponad 385 tys. mkw., a średni coroczny popyt w ostatnich pięciu latach utrzymywał się na poziomie 200 tys. mkw. Deweloperzy odpowiedzieli na to zapotrzebowanie, oddając w latach 2008-2009 r. do użytku aż 300 tys. mkw. nowych biur, a to tyle, ile aktualnie wynoszą zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w całej Łodzi.

– W perspektywie pięciu lat na Służewcu Przemysłowym może powstać kolejne 300 tys. mkw. biur, niemniej jednak niektórzy deweloperzy rozpatrują możliwość zamiany funkcji części planowanych inwestycji na projekty mieszkaniowe. Jednocześnie napływ nowych firm do tej dzielnicy biurowej nie jest już tak silny, jak jeszcze kilka lat temu.
Służewiec konkuruje z okolicami Dworca Gdańskiego czy Ronda Daszyńskiego, które – mimo że droższe – przyciągają firmy rozwiniętą ofertą transportu publicznego. Kilka relokacji dużych najemców wpłynęło na wzrost poziomu pustostanów do 17,6 proc. na koniec I kwartału 2016 r. –  informuje Mateusz Polkowski.

Służewiec Przemysłowy jest nadal atrakcyjny dla najemców, ale bez planowanych inwestycji może on tracić na rzecz innych klastrów biurowych i być w coraz większym stopniu postrzegany jako lokalizacja back office dla firm, które przy wyborze siedziby kierują się głównie ceną.

–  Firmy, szczególnie z sektora usług dla biznesu, w coraz większym stopniu konkurują o kadry. Lokalizacja bez wystarczających rozwiązań komunikacyjnych rodzi ryzyko rekrutacyjne, związane z ewentualnym negatywnym postrzeganiem Służewca przez pracowników. Może to prowadzić do odpływu najemców, a w konsekwencji do wyższych pustostanów – podkreśla Mateusz Polkowski.

Uczyć się od najlepszych

– Dostrzegamy duże możliwości poprawy sytuacji Służewca Przemysłowego. Inwestycje w infrastrukturę, stworzenie przyjaznych przestrzeni publicznych, alternatywne formy transportu, rozwinięcie oferty handlowo-usługowej to niektóre z nich. Co istotne, wszelkie działania w tym kierunku powinny być prowadzone we współpracy miasta z deweloperami, inwestorami, najemcami oraz mieszkańcami. Warto również uczyć się od najlepszych i przyjrzeć się rozwiązaniom, wdrożonym w takich wielofunkcyjnych ośrodkach biurowych, jak Canary Wharf w Londynie, La Defense w Paryżu, HafenCity w Hamburgu czy Zuidas w Amsterdamie. Służewiec nadal ma szansę rozwinąć się w kierunku w pełni funkcjonalnej dzielnicy miasta – podsumowuje Jan Zombirt.

 

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
5.0