data publikacji

Co dalej z rynkiem nieruchomości biurowych? Czego chcą najemcy i w jaki sposób spowolnienie gospodarcze mogłoby wpłynąć na deweloperów?

W Europie widać już symptomy spowolnienia gospodarczego, które przekłada się, choć na razie w niewielkim stopniu, na rynek powierzchni biurowej

O możliwościach i zagrożeniach dla biznesu oraz niepewnej sytuacji politycznej na świecie – rozmawiali szefowie europejskich oddziałów firmy doradczej na rynku nieruchomości Cresa, którzy na swoim dorocznym zjeździe spotkali się w Warszawie.

Spowolnienie, nie załamanie rynku

W Europie widać już symptomy spowolnienia gospodarczego, które przekłada się, choć na razie w niewielkim stopniu, na rynek powierzchni biurowej – takie obserwacje w swoich krajach poczyniło kilku przedstawicieli europejskich oddziałów Cresy. Po Niemczech, tendencja najwyraźniej widoczna jest w Holandii.
– Niektóre firmy, zwłaszcza z branży motoryzacyjnej i dostawcy w branży nowych technologii zaczynają odczuwać spadek zamówień. Z tego względu część naszych klientów przygotowuje się na pogorszenie koniunktury na rynku – mówi Johan Martens, Dyrektor firmy Cresa z Holandii.

Najlepiej sytuacja zdaje się wyglądać w Polsce i w Hiszpanii, których rynki biurowe nie odczuły, jak do tej pory, żadnego spowolnienia gospodarczego. Popyt we Francji utrzymuje się na wysokim poziomie.

Rynek wynajmującego

Szefowie oddziałów Cresy w Europie Środkowej i Zachodniej nadal dostrzegają duży potencjał rynku biurowego w regionie. Większość z nich mówi o rynku wynajmującego lub o rynku w równowadze. Dotyczy to w szczególności rynku biurowego na Węgrzech, gdzie średni wskaźnik pustostanów wynosi tylko 6,5 proc., a stawki czynszu gwałtownie rosną, przy jednoczesnym ograniczaniu przez wynajmujących pakietów zachęt.

– Powstaje wiele nowych inwestycji i zawierane są umowy przednajmu na znaczne powierzchnie. Więksi najemcy, chcąc zagwarantować sobie pożądaną powierzchnię w wybranym budynku, zaczynają rozglądać się po rynku już dwa albo trzy lata przed wygaśnięciem obecnej umowy najmu. Dzisiaj najważniejsze nie jest uzyskanie dla klienta tylko najlepszych możliwych warunków, ale w ogóle pozyskanie dla niego powierzchni, której poszukuje – mówi Valter Kalaus, Partner Zarządzający firmy Cresa z Węgier.

Szybka reakcja na potrzeby najemców

W Belgii mamy do czynienia z dominującą pozycją najemcy oraz nadpodażą niewynajętych starszych budynków w niektórych lokalizacjach. Dodatkowo firmy ograniczają ilość zajmowanej powierzchni.

– Najemcy powierzchni biurowych nadal dążą do redukcji kosztów, a jednocześnie do zapewnienia elastycznego środowiska pracy, które umożliwiłoby im pozyskanie nowych pracowników i zatrzymanie dotychczasowych. Chcąc pozyskać i zatrzymać najemców, wynajmujący starają się poszerzać ofertę usług w parkach biznesowych, zapewniając między innymi elastyczne biurka, strefy spotkań, punkty gastronomiczne itp. Najemcy będą mogli w ten sposób zmniejszyć metraż zajmowanej powierzchni i uzyskać oszczędności, a jednocześnie skorzystać z oferowanych usług lub powierzchni stosownie do potrzeb – wyjaśnia Anthony Huygen, Partner firmy Cresa z Belgii.

Biuro w Unii

Wyjście Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej nadal może być szansą na pozyskanie nowych najemców biurowych dla europejskich miast. Jest wiele firm działających w sektorze finansowym, które muszą mieć biuro na terenie UE, aby prowadzić określoną działalność – dla innych może to być po prostu rozwiązanie bardziej korzystne biznesowo. Jednym z beneficjentów tych zmian jest Holandia, gdzie w związku ze zbliżającym się brexitem swoje oddziały otworzyło już około 100 firm.

Niewielki wpływ brexitu na rynek biurowy widoczny jest już również w Polsce i we Francji. Pomimo niepewności związanej z brexitem, rynki biurowe w całej Wielkiej Brytanii, a zwłaszcza w Londynie, odnotowują duże zainteresowanie najemców powierzchnią biurową.

W stronę najmu elastycznego

Jednym z driverów rynku nowoczesnej powierzchni biurowej w Europie jest sektor IT i nowych technologii, który już od dłuższego czasu zwiększa zatrudnienie. Na tę branżę, jako jedną z wiodących w kraju, wskazali przedstawiciele Francji, Węgier, Polski i Wielkiej Brytanii. Przy czym w dwóch ostatnich krajach wśród najemców bardzo aktywne są również instytucje finansowe. We Francji popyt na powierzchnię biurową nadal generują start-upy, a w Belgii – sektor publiczny. Popyt utrzymuje się na wysokim poziomie w całej Europie, ale modele wykorzystywania i wynajmowania powierzchni ulegają zmianie, a firmy oczekują większej elastyczności w zakresie nieruchomości.

Stosunkowo nowym, ale bardzo dynamicznie rozwijającym się trendem w niektórych krajach Europy jest powstawanie powierzchni współdzielonych i coworkingowych. W pierwszej połowie 2019 roku operatorzy coworkingowi odpowiadali za ok. 8 proc. absorpcji na rynku biurowym Hiszpanii. W Europie wśród liderów coworkingu wymienia się Londyn, Paryż i Warszawę. W pierwszej połowie 2019 roku udział powierzchni coworkingowej w wolumenie najmu obejmującym największe transakcje w regionie Île-de-France wyniósł 62 proc.

– Na brytyjskim rynku obserwujemy nie tylko bardzo szybki wzrost popularności coworkingu, ale także różnego rodzaju elastycznych form najmu. W samym Londynie jest już ponad 600 operatorów oferujących elastyczną powierzchnię. Obecnie koncentrują się na innych miastach w Wielkiej Brytanii i zwiększeniu w nich swojej obecności. Popyt wśród najemców na tego typu powierzchnie utrzymuje się na wysokim poziomie, o czym świadczą wskaźniki wynajętej powierzchni w centrach coworkingowych wynoszące ok. 80-90 proc. – mówi Shaun Dawson, Dyrektor Działu Badań i Analiz w firmie DeVono Cresa z Wielkiej Brytanii.

Co dalej?

Jak w obecnej sytuacji makroekonomicznej odnajdzie się Polska? Czy spowolnienie gospodarcze dotrze również nad Wisłę?

– Mamy pełną świadomość wpływu światowej polityki i gospodarki na nasz kraj. Pozostaje jednak wiele pytań i niepewności – co dalej z brexitem czy toczącymi się wojnami handlowymi? Jak konflikt gospodarczy między USA i Chinami wpłynie na naszego największego partnera, czyli Niemcy, a pośrednio również na Polskę? – zastanawia się Piotr Kaszyński, Partner Zarządzający w Cresa Polska. – Dzisiaj trudno odpowiedzieć na te pytania, dlatego skupiamy się na obecnej sytuacji, a ta jest bardzo dobra.


W Polsce nie widać żadnych oznak spowolnienia. Rynek powierzchni biurowej odnotowuje kolejne rekordy. W drugim kwartale tego roku w Warszawie odnotowaliśmy najwyższy w historii kwartalny najem na poziomie ponad 265 tys. mkw. Obserwujemy dynamiczny wzrost sektora usług dla biznesu zarówno w stolicy, jak i na rynkach regionalnych. Wzrasta liczba projektów mixed-use, a duże zainteresowanie inwestorów kapitałowych stymuluje deweloperów do większej aktywności – podsumowuje szef Cresa Polska.



 

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
0.0