data publikacji

Warszawski rynek nieruchomości zmienił się znacznie w ciągu ostatnich dwóch dekad.

Na początku lat 90-tych podaż nowych powierzchni biurowych pokrywała się z zapotrzebowaniem, a wskaźnik powierzchni niewynajętej nie przekraczał 3 proc. Większość biur znajdowała najemców jeszcze przed oddaniem obiektów do użytku lub tuż po ich ukończeniu. Od 1998 roku można zaobserwować gwałtowny wzrost podaży nowoczesnej powierzchni biurowej, co w związku z niedoborem popytu, prowadziło do zwiększania się współczynnika powierzchni pozostających do wynajęcia.

Na początku był Universal...

- W ostatnich 25 latach wybudowano w Warszawie 430 nowoczesnych projektów biurowych o łącznej powierzchni 4,2 miliona metrów kwadratowych. Istniejące wcześniej biurowce takie jak Universal (wybudowany w latach 1964-65) czy oddane do użytku dziesięć lat później Intraco, reprezentowały niski poziom wyposażenia – komentuje Joanna Mroczek, Dyrektor działu doradztwa i badań rynku, CBRE. - Inwestycje realizowane przez te lata przyniosły Warszawie wiele obiektów, zróżnicowanych pod względem standardu i funkcji. W latach 1990-2000 powstały między innymi takie budynki, jak: Atrium (pierwszy etap zabudowy pierzei przy Al. Jana Pawła II), Galaxy (pierwszy budynek kompleksu Empark – kiedyś Mokotów Business Park przy Domaniewskiej), czy pierwsze wysokościowce takie jak Orco Tower, Ilmet (oba oddane do użytku w 1996 roku) czy wybudowany w 1998 roku Warsaw Financial Center, do dziś cieszący się zasłużoną renomą.

Nowość - business park

Oprócz biurowców zlokalizowanych w centrum Warszawy powstały także pierwsze w Polsce business parki – obiekty zlokalizowane poza centrum miasta, zazwyczaj składające się z kilku budynków. Były to między innymi Wiśniowy Business Park, Jerozolimskie Business Park, Ochota Office Park czy University Business Center.
W latach 1990-2000 w Warszawie powstały 153 budynki o łącznej powierzchni 1,44 miliona metrów kwadratowych. Tylko w samym 2000 roku oddano do użytkowania ponad 400 tys. mkw. powierzchni biurowej w Warszawie i do tej pory pozostaje to rekordową wartością. Na początku lat 90-tych najwyższe odnotowywane w historii stawki czynszu sięgały 50 USD za metr kwadratowy miesięcznie, a poziom wskaźnika powierzchni niewynajętej nie przekraczał 2 proc.

Wysokie i nowoczesne

Lata 2000-2010 to okres najbardziej dynamicznego rozwoju rynku nieruchomości biurowych w Warszawie, ale także i lata kryzysu. W tej dekadzie oddano do użytku 208 obiektów biurowych i łącznej powierzchni prawie 2 mln mkw. W tej dekadzie oddano do użytku najwyższy budynek biurowy w stolicy, czyli Warsaw Trade Tower (2000 rok), czy najdroższy obecnie biurowiec w Polsce Rondo 1 (2006 rok).
Od wczesnych lat 90., kiedy to na rynku pojawiły się pierwsze, nowoczesne obiekty komercyjne, rynek nieruchomości przeszedł wiele etapów rozwoju, były lata świetnej prosperity i lata kryzysu – szczególnie lata 1999-2001 oraz 2009-2011 można uznać za najtrudniejsze – przede wszystkim dla deweloperów i właścicieli nieruchomości.
W ciągu najbliższych trzech lat w centrum Warszawy zostanie oddanych do użytku stosunkowo dużo nowych budynków biurowych, większość z nich znajdzie się w okolicy powstającej właśnie nowej linii metra. Przewiduje się, że na przestrzeni lat 2014-2016 w centralnych lokalizacjach powstanie aż 350 tys. mkw. powierzchni biurowej, a w całej Warszawie ponad 600 tys. mkw. - Popyt na powierzchnie biurowe kształtowany jest głównie przez firmy zagraniczne, które poszukują większych powierzchni, konsolidują oddziały, dywersyfikują swoją działalność na regiony, wchodzą na polski rynek, poszukując wysoko wykwalifikowanych pracowników. Firmy polskie, w szczególności banki czy firmy ubezpieczeniowe, zazwyczaj decydują się na budowę swoich siedzib lub zajmują powierzchnię w budynkach, którymi są współwłaścicielami – komentuje Łukasz Kałędkiewicz, Starszy dyrektor w dziale powierzchni biurowych, CBRE.

Warszawa i aglomeracje

Historia polskiego rynku nieruchomości biurowych rozpoczęła się w Warszawie, ale nowoczesne obiekty zaczęły powstawać także w innych miastach. Wstąpienie Polski do Unii Europejskiej umożliwiło również rozwój działalności firm z sektora BPO/SSC (nowoczesnych usług dla biznesu), co przyczyniło się do silnego rozwoju rynku biurowego poza Warszawą. Ośrodki regionalne w Polsce stanowią do tej pory wyjątkowo atrakcyjną lokalizację dla firm działających w sektorze outsourcingu ze względu na silny zasób wysoko wykwalifikowanej siły roboczej, poprawiający się klimat inwestycyjny oraz rozwój infrastruktury drogowej, możliwy między innymi dzięki funduszom pochodzącym z Unii Europejskiej.
Pierwszym nowoczesnym budynkiem biurowym, który powstał poza Warszawą, był PAZIM wybudowany w Szczecinie w 1992 roku. W połowie lat 90. zaczęły powstawać pierwsze nowoczesne obiekty w Poznaniu, Katowicach, Trójmieście, Wrocławiu czy Łodzi.
Obecnie najwięcej biurowców poza Warszawą znajduje się w Krakowie – 102 budynki (łączna powierzchnia 628 tys. mkw., Wrocławiu – 100 biurowców (łączna powierzchnia 551 tys. mkw.), Trójmieście – 80 biurowców (łączna powierzchnia 455 tys. mkw.), Katowicach – 51 biurowców (łączna powierzchnia 317 tys. mkw.), Poznaniu – 55 biurowców (łączna powierzchnia 303 tys. mkw.) czy Łodzi – 58 biurowców (łączna powierzchnia 297 tys. mkw.).

25 lat polskiego rynku nieruchomości biurowych w pigułce:

o    najwyższy budynek biurowy: Warsaw Trade Tower – 208 m z iglicą
o    największy budynek biurowy – Rondo 1 – 57 tys. mkw. GLA
o    największy kompleks biurowy – Empark – 107 tys. mkw. GLA
o    najwyższy czynsz – 50-60 USD - początek lat 90. – Centrum LIM
o    najwyższy wskaźnik powierzchni niewynajętej – 25 proc. w Łodzi (2009)
o    najdroższy budynek biurowy (sprzedaż inwestycyjna) – Rondo 1, sprzedane za 297 mln EUR w 2014
o    największa powierzchnia piętra w budynku biurowym – Konstruktorska Business Centre w Warszawie – 7 341 mkw.
o    najwięcej powierzchni biurowej oddanej w jednym roku w polskim mieście – 427 tys. mkw. w Warszawie (2000 r.)
o    najwięcej powierzchni biurowej wynajętej w jednym roku poza Warszawą – 107 tys. mkw. w Krakowie (2012 r.)
o    największa umowa najmu w Polsce – 43 700 mkw. Orange w warszawskim Miasteczku Orange  (43,7 tys. mkw.)


Polski rynek nieruchomości biurowych, ze szczególnym uwzględnieniem Warszawy, ma najsilniejszą pozycję wśród rynków byłego bloku wschodniego. Stabilna gospodarka i sytuacja polityczna powodują, że Polska jest uważana za kraj atrakcyjny zarówno dla inwestorów, jak i firm zagranicznych wchodzących na nasz rynek. Obecnie w trakcie budowy jest 1,2 mln mkw. powierzchni biurowej, z czego prawie 50 proc. przypada na stolicę. Oznacza to, iż w momencie gdy budowana obecnie powierzchnia zostanie ukończona, zasób powierzchni biurowej w największych miastach Polski wzrośnie o ponad 17 proc.

 

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
4.5