data publikacji

Które warszawskie dzielnice są najczęściej wybierane przez firmy na siedziby? Które lokalizacje cieszą się największym powodzeniem i dlaczego?

Czołowe miejsce w Warszawie pod względem oferty biurowej zajmuje Śródmieście

Prezentujemy pierwszą część raportu firmy doradczej Walter Herz, która przeanalizowała stołeczny rynek nieruchomości biurowych.

Pierwszy wniosek: warszawska bliska Wola jest równie chętnie wybierana przez najemców biur, jak Śródmieście czy Mokotów. Generalnie jednak od lat preferencje dużych firm i międzynarodowych korporacji co do lokalizacji biura w Warszawie nie zmieniły się.
– Tego typu najemcy nadal koncentrują swoją uwagę na reprezentacyjnych, wysokiej klasy obiektach usytuowanych w Śródmieściu. W centrum Warszawy lokują biura również firmy z branży nowoczesnych technologii, które są obecnie jedną z największych grup najemców – podkreśla Patrycja Borowiec z firmy doradczej Walter Herz. – W biurowcach położonych w centralnych rejonach miasta powierzchni poszukuje także, coraz mocniej zaznaczający swoją obecność na rynku, sektor publiczny. Podmioty państwowe preferują zwykle samodzielne budynki zlokalizowane w dogodnych komunikacyjnie miejscach. Urzędy ze względu na koszt rzadko wybierają budynki w najwyższym standardzie, a częściej biura klasy B+, znajdujące się poza ścisłym centrum. Uwagę skupiają jednak głównie na dobrej komunikacji i usytuowaniu samego obiektu.

Przedstawicielka Walter Herz zwraca uwagę, że poza lokalizacją dla tej grupy najemców istotna jest również sprawa aranżacji powierzchni, która najczęściej musi mieć układ gabinetowy. Dlatego inwestorzy często realizują projekty specjalnie na potrzeby instytucji państwowych. Przykładem są budynki biurowe przy ulicy Ciołka, które wynajęte zostały podmiotom administracji publicznej, a obecnie właściciel wprowadza kolejny projekt – Ciołka 12A – także z myślą o tego rodzaju najemcy.   

– Bliska Wola, gdzie obecnie chętnie lokują się firmy, staje się coraz większą konkurencją dla Mokotowa – zauważa Patrycja Borowiec. – Na tak widowiskową przemianę tego obszaru miasta, jaką możemy obserwować, największy wpływ miała budowa metra, jak i samo położenie dzielnicy, która graniczy z warszawskim Centralnym Obszarem Biznesowym i coraz bardziej zlewa się ze Śródmieściem. Taka lokalizacja zapewnia Woli świetne połączenie z wszystkimi częściami Warszawy, także dzięki przebudowie głównych szklaków komunikacyjnych w dzielnicy.

Na wynajem biura w tym obszarze miasta decydują się najemcy, którzy stawiają na dobrą relację jakości, lokalizacji i ceny. Licząca 19 km kw. i ponad 138 tys. mieszkańców Wola notuje największy wzrost podaży powierzchni biurowej w mieście. Z danych Walter Herz wynika, że prawie połowa z blisko 800 tys. mkw. powierzchni biurowej realizowanej w Warszawie powstaje właśnie w tej dzielnicy. Powstają tu projekty, które efektywnie zmieniają nie tylko wizerunek Woli, ale i całego miasta, by wymienić przykładowo Warsaw Spire, Generation Park, Proximo, Grzybowska 43, Prime Corporate Center, Atrium 2.

Kolejne duże inwestycje są już planowane, w tym m.in. Sienna Towers, Proximo 2, Mennica Legancy Tower czy Art Norblin. Wśród istniejących wolskich biurowców można wymienić zaś takie, jak Prosta 69, Prosta Office, Crown Point, Crown Tower i Crown Square, Karolkowa Business Park, Warsaw Trade Tower, PeKaO Tower i Wola Center.
Z zestawień Walter Herz wynika, że kiedy zakończy się realizacja obecnych projektów, podaż powierzchni biurowej w tej dzielnicy przekroczy 600 tys. m kw. W tej chwili Wola dysponuje 315 tys. mkw. biur w gotowych budynkach.  

Na Mokotowie, zamieszkiwanym przez 219 tys. ludzi, znajduje się jedna czwarta podaży nowoczesnej powierzchni biurowej oferowanej w stolicy (1,095 mln mkw.), z której większość ulokowana jest na Służewcu. To tu znajduje się największy warszawski kompleks biurowy Empark Mokotów Business Park.
Strategiczne położenie Mokotowa (pomiędzy centrum miasta a Międzynarodowym Portem Lotniczym im. Fryderyka Chopina), ma bardzo korzystny wpływ na ciągły rozwój biznesu w tej dzielnicy. Gwarantuje to również przebiegająca przez Mokotów linia metra.
Dostępność komunikacyjna tej części miasta powoduje, że firmy chcą mieć tu swoje biura i powstają tu wciąż nowe obiekty biurowe, obecnie m.in. biurowiec Wołoska 24.

Czołowe miejsce w Warszawie pod względem oferty biurowej zajmuje Śródmieście (1,15 mln mkw. podaży) położone na powierzchni 16 km kw., z ponad 120 tys. mieszkańców. Pod względem podaży konkurencją dla niego jest tylko Mokotów. Inne dzielnice oferują już znacznie mniejszy wybór biur.

Śródmieście jest najbardziej pożądaną lokalizacją wśród większości najemców. Największe centralnie usytuowane biurowce to Rondo 1, Warsaw Financial Center i PZU Tower, a do największych, które zostaną ukończone do 2016 roku, należą Gdański Business Center II, Kró.Lew.ska i The Tides.

Pośród preferowanych przez firmy dzielnic znalazł się też Żoliborz, w którym wciąż jednak brakuje dużych, komfortowych obiektów biurowych. Większość dostępnej w tej dzielnicy powierzchni biurowej znajduje się w starszych, ekskluzywnych willach, które cenią sobie mniejsze firmy działające w sektorze B2B. W niewielkiej liczbie biurowców, jakie są tu zlokalizowane, znajdują się m.in. Athina Park, Irydion i Garden Plaza A.

Lokalizacje, które cieszą się zdecydowanie najmniejszym uznaniem najemców biur, to Ursus czy Bemowo. Rynek biurowy jest tu słabo rozwinięty, a podaż w tych dzielnicach jest niewielka. Podobnie zresztą, jak w pomijanych na ogół przez najemców Wawrze, Białołęce i Wesołej.  

We Włochach lokują się firmy, dla których ważnym elementem działalności jest komunikacja lotnicza – ze względu na znajdujące się na terenie dzielnicy lotnisko. Nie dociera tu jednak metro, do centrum można dojechać m.in. kolejką. To czwarta warszawska dzielnica pod względem oferowanej powierzchni biurowej (400 tys. mkw.).
Największe mieszczące się na jej terenie obiekty biurowe to Wiśniowy Business Park, Okęcie Business Park i Kopernik Office Building, a do 2017 roku ukończone zostaną także budynki w inwestycji Business Garden. 

Trzecie miejsce pod względem podaży powierzchni biurowej w Warszawie zajmuje Ochota. Ta niewielka dzielnica jest liderem pod względem zagęszczenia ludności w Warszawie. Liczy ponad 84 tys. mieszkańców, a na jeden kilometr kw. przypada w niej blisko 9 tys. osób. O atrakcyjności Ochoty stanowi jej położenie, umożliwiające szybki dojazd, w zaledwie kilka minut zarówno do centrum Warszawy, jak i na lotnisko. Największe ulokowane na jej terenie budynki to Adgar Park West, Miasteczko Orange i Lipowy Office Park. Do 2016 roku w budowie będzie zaś Eurocentrum Office Complex Phase II i West Station.


O tym, jak wygląda rynek biurowy w Wilanowie, na Ursynowie, Pradze i Bielanach – przeczytacie tutaj



1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
5.0